La actualización de las valuaciones fiscales, congeladas desde 1993, demandó seis meses de trabajo entre Rentas y Catastro. En algunas zonas, el aumento será mayor a 15 veces y, en otras, menor. AGROVOZ

Fue medio año de trabajo: desde mayo, técnicos de las direcciones de Rentas y Catastro del Gobierno provincial, con el apoyo de las secretarías de Ambiente y de Agricultura, estuvieron tras el objetivo de desanudar una de las mayores distorsiones que tiene el esquema impositivo cordobés: el atraso de las valuaciones fiscales de las tierras destinadas a producción agropecuaria, congeladas desde la última actuación del jury de valuaciones rurales, ocurrida en 1993.

El resultado final fue el anunciado por el Ministerio de Finanzas esta semana, durante la presentación del Presupuesto 2017: un aumento promedio de los valores fiscales de 1.400 por ciento en relación con los que rigieron en las últimas dos décadas, teniendo en cuenta el ajuste que tuvo el tipo de cambio desde el fin de la convertibilidad. Pero el cálculo no es tan sencillo como tomar la calculadora y multiplicar por 15 lo que decía el cedulón que valía la tierra a fines del siglo pasado; el proceso que desembocó en esta actualización fue complejo y los cálculos no son tan directos: hay zonas en las que el incremento será superior a esa proporción y otras en las que será menor.

Natalia Ruolo, directora de operaciones de la Dirección General de Rentas (DGR), y Martín Tello, asesor fiscal, fueron dos de los técnicos que participaron de los equipos que tuvieron a cargo la implementación de esta decisión política de Unión por Córdoba: actualizar los valores de la tierra, luego de 17 años de gobierno en los que esta postergación se reemplazó con fondos específicos; estos hicieron que el Impuesto Inmobiliario Rural se incrementara, cuanto menos, al mismo ritmo que la inflación. 

En diálogo con Agrovoz , desmenuzaron cuáles fueron los criterios que se utilizaron para avanzar en la corrección de los valores, que tuvieron en cuenta tanto precios de mercado como índices de productividad de los suelos.

Zonas de aforo

Ruolo explicó que se partió de la base de las 800 zonas de aforo definidas por el jury que actuó en 1993: se trata de las pequeñas subregiones productivas en las que fue dividida la provincia, teniendo en cuenta que comparten características agroeconómicas similares. 

“En aquel entonces, la zona más cara de Marcos Juárez tenía un valor de 2.175 pesos o dólares por hectárea, porque todavía estaba el uno a uno. El primer paso, entonces, fue buscar valores de mercado actuales para comenzar con el proceso de actualización”, señaló.

Tras consultar con operadores y tasadores oficiales, se coincidió en que los precios que publica la Compañía Argentina de Tierras (CAT) son un parámetro confiable por varias razones: son la principal referencia para el sector, sus datos son de acceso público y los valores que calculan son moderados.
Por ejemplo, para octubre, en la zona más productiva de Córdoba, la CAT estimó un valor de entre siete y 13 mil dólares por hectárea, cuando el mercado en general convalida precios que hasta duplican esa cifra. 
Estos números de la CAT fueron entrecruzados con un Índice de Productividad ponderado por superficie para cada zona de aforo, realizado en base al mapa de productividad provisto por las Secretarías de Ambiente y Agricultura, y que fue elaborado por el Inta. 
El motivo por el que se constataron tanto valores de mercado como productividad es para tener en cuenta todos los factores que inciden en el precio de la tierra: mientras el índice arroja cuan productivo es el suelo, el mercado tiene en cuenta otros factores, como la infraestructura de la zona en la que está ubicado el campo o su lejanía al puerto, para establecer las cotizaciones. 
Distribución productiva
A partir de ahí, el paso siguiente fue “distribuir” los precios de mercado en cada zona de aforo, utilizando los índices de productividad. La CAT divide a Córdoba en 10 regiones: en cada una de ellas, se le asignó al mayor índice de productividad el mayor valor de mercado, y desde allí se calculó proporcionalmente este precio al resto de la zona en función de los índices. Es decir, para la zona de Marcos Juárez, por ejemplo, el mayor índice recibió una cotización de 13 mil dólares y, el menor, de siete mil dólares; a los índices intermedios, se les asignó un precio proporcional. En el resto de las regiones, se siguió exactamente el mismo procedimiento.
Esta fórmula, según Ruolo, lo que permitió fue establecer relaciones dentro de una misma región de lo que cuesta la tierra en una determinada zona de aforo con respecto a la más cara; y esas relaciones son las que luego se trasladaron a la decisión de aplicar, sobre el valor fiscal de 1993 de Marcos Juárez, una suba de 1.400 por ciento que llevó el precio a 32.625 pesos por hectárea. En otras palabras, si el valor de mercado en una zona de aforo del norte equivale, en función de su índice de productividad, al 60 por ciento del valor de mercado de la zona de aforo más cara, la misma relación se aplicó para la nueva valuación fiscal. 
“Lo más fácil hubiera sido tomar las valuaciones del ‘93 y multiplicarlas a todas por 15, pero en muchos casos eso hubiera profundizado las distorsiones y cometido injusticias”, comentó Ruolo, al justificar por qué se siguió este complejo proceso.
Más y menos que 15
La realidad es que, al tomar los índices de productividad, muchas zonas seguramente recibirán un cedulón con una base imponible muy superior a la que tendrían de sólo multiplicar su valor original por 15. Un caso testigo puede ser el del norte provincial, que hace 20 años no tenía una producción agrícola tan extendida como la que tiene en la actualidad. Del mismo modo, otras regiones en las que, por alguna razón, la productividad de los suelos decayó, pueden recibir subas menores al promedio.
Desde Rentas realizaron algunas estimaciones al respecto, en base a datos de cuentas reales del Inmobiliario Rural. 
Cruz del Eje. Un campo de 400 hectáreas que este año tuvo una valuación fiscal de cuatro mil pesos, el año próximo tendrá una valuación de 55.600 pesos, lo que significa un incremento interanual del 1.290 por ciento, por debajo del promedio. 
General Roca. Una estancia de 200 hectáreas en la zona más austral de Córdoba, este año estaba valuada en 191.400 pesos y, para el próximo ejercicio, se cotizará en 2.873.800 pesos: justo 15 veces más. 
Marcos Juárez. Dos ejemplos muestran cómo los índices de productividad pueden modificar las ecuaciones. Según Rentas, mientras un campo de 150 hectáreas puede recibir una actualización de su valor fiscal de “sólo” 1.087 por ciento, pasando de 130.499,57 a 1.548.744,84 pesos; otro de 50 hectáreas verá subir su valuación 1.402 por ciento, de 108.554,25 a 1.630.179,90 pesos; todo como resultado de la aplicación de los índices de productividad. 
San Justo. Otro caso de suba inferior al promedio: un campo de 25 hectáreas valuado en 13.700 pesos, aumentaría a 187.650 pesos; es decir, 1.270 por ciento.
Tercero Arriba. Una estancia de 200 hectáreas, valuada hasta hoy en 279.018,05 pesos; pasará a 4.427.206,63 pesos; lo que implica 1.487 por ciento más.
El Impuesto Inmobiliario Rural 
Aumenta en 2017. La Provincia presentó la Ley Impositiva para el año próximo.
35%. Es el aumento promedio que tendrá el Impuesto Inmobiliario Rural en 2017, informó el Ministerio de Finanzas. Como máximo, los cedulones llegarán con una suba del 45%. El Inmobiliario Urbano subirá 30% promedio y 36% como tope.
Los fondos específicos para obras, congelados
Toda la suba prevista se aplica al monto del impuesto básico.
Los fondos que se utilizan para financiar obras en caminos, canales y conservación de suelos, entre otros destinos, mantendrán el mismo valor que en 2016. La idea es que se licue su impacto con el paso de los años y el efecto de la inflación, y que las actualizaciones tributarias se apliquen directamente en el impuesto.
La alícuota sobre la base imponible se reduce
El Ministerio de Finanzas la achicó a menos de la mitad para 2017.
0,7%. Es la alícuota sobre la base imponible que se aplicará el año próximo para determinar el monto del impuesto. Hasta este año, regía una alícuota promedio de 1,6% para campos de hasta 50 hectáreas; y 1,8% para los de mayor superficie.
El precio de la tierra, a la par de provincias vecinas
El Inmobiliario sube cinco puntos más que en Santa Fe.
La actualización del valor fiscal de las tierras, para el caso de Marcos Juárez, se equiparará a las cotizaciones que presentan en Venado Tuerto (Santa Fe) o Pergamino (Buenos Aires). De todos modos, el aumento del IIR supera al santafesino, que en promedio subirá 30%; mientras que Buenos Aires se incrementará 38%.