El mercado inmobiliario rural en el corazón productivo de la Argentina muestra signos evidentes de reactivación.

Tras un ciclo sostenido de recuperación que ya acumula cinco años consecutivos de subas, el valor comercial de los campos agrícolas en la subzona maicera de la Zona Núcleo alcanzó un nuevo techo en términos nominales.

Según un informe elaborado por Bruno Ferrari, Emilce Terré y Julio Calzada para la Bolsa de Comercio de Rosario (BCR), la hectárea de alta aptitud agrícola —tomando como referencia los partidos bonaerenses de Pergamino, Rojas y Colón— promedió los US$ 17.900 entre enero y julio de 2026, superando la marca histórica de US$ 17.350 fijada en 2012.

El comportamiento del activo refleja un cambio de tendencia respecto del período de estancamiento registrado durante la última década.

Luego del piso de US$ 2600 por hectárea anotado en 2002 tras la salida de la convertibilidad, el sector vivió un ciclo alcista extraordinario que multiplicó por 6,7 el valor de la tierra hasta 2012, impulsado por el superciclo de los commodities, la consolidación de la siembra directa y sustanciales mejoras en la productividad.

Posteriormente, el valor ingresó en una larga meseta con sesgo bajista debido al estancamiento económico, derechos de exportación elevados y severas restricciones cambiarias, hasta tocar un piso nominal de US$ 13.950 por hectárea en 2021. Sin embargo, desde 2022 la cotización inició un recorrido ascendente que acumula un avance del 28%.

La brecha real frente al récord de 2012

A pesar de la contundencia de las cifras nominales, la lectura económica adquiere un matiz diferente cuando se analiza la evolución del precio ajustado por la inflación en dólares de los Estados Unidos.

La entidad bursátil precisó que aquel récord alcanzado en 2012 equivaldría en la actualidad a unos US$ 25.300 por hectárea.

Bajo esta perspectiva, si bien la cotización presente representa el valor real más alto desde 2020, se ubica todavía un 28,5% por debajo del pico histórico real de hace 14 años.

Este comportamiento pone en evidencia que, aunque la tierra agrícola ha recuperado terreno de forma constante frente al piso real de US$ 16.032 anotado en 2023, la capacidad de compra del activo aún no ha restaurado en su totalidad el poder patrimonial de la década pasada.

Arrendamientos en alza y mayor rentabilidad

El dinamismo del mercado se traslada de igual forma al negocio de los alquileres agrícolas.

El informe de la BCR destaca que la demanda de campos por parte de productores e inversores se mantiene firme, sosteniendo la tarifa orientativa en un techo de 19 quintales de soja por hectárea para la campaña 2025/26 en la subzona maicera.

Este valor se consolida en niveles máximos tras la normalización de los rendimientos en las últimas tres campañas.

Medido en dólares “billete”, el alquiler experimentó un salto notable hasta alcanzar un estimado de US$ 570 por hectárea en el último ciclo, superando con holgura los mínimos de US$ 237 a US$ 442 registrados en campañas previas afectadas por la brecha cambiaria y menores cotizaciones internacionales.

Como consecuencia de este escenario, la rentabilidad bruta teórica anual por arrendar un campo agrícola en la Zona Núcleo trepó al 3,17%, posicionándose en el punto más alto de la serie histórica analizada.

Factores como la unificación del mercado de cambios, un precio internacional de la soja afianzado por encima de los US$ 400 la tonelada y la paulatina reducción en los esquemas de retenciones permitieron mejorar el retorno del inversor en moneda dura, ratificando el atractivo de la tierra como resguardo de valor y activo productivo de largo plazo.