Mercado de la tierra, clave en la producción
Por: Daniel Lema (*)

En los últimos 20 años el precio de la tierra en la zona núcleo pampeana aumentó aproximadamente cinco veces, pasando de u$s 3.000 a más de u$s 15.000 por hectárea. Los arrendamientos siguieron una tendencia similar: en la zona núcleo se pasó de unos 8 quintales de soja la hectárea a mediados de los años 90, a 20 quintales en los últimos años. Sin embargo, con precios de granos a la baja y costos crecientes esta tendencia se ha revertido parcialmente con precios de alquileres en alrededor de 15 quintales la hectárea.

El mercado de alquiler de tierras también ha crecido notablemente: más del 60% de la producción agrícola se hace hoy sobre tierras arrendadas. Esta tendencia a una mayor separación entre la propiedad y el control de la tierra es frecuente en la agricultura moderna. Por ejemplo, en el "cornbelt" de los Estados Unidos la proporción de tierra cultivada bajo alguna forma de arrendamiento es similar a la observada en la pradera pampeana. En general, un mercado de alquiler de tierras dinámico y competitivo introduce importantes incentivos para un uso eficiente de los recursos.

Sin embargo, muchos analistas identifican en el mercado de tierras una injustificada extracción de rentas por parte de los propietarios. Debe notarse que cuando un factor tiene una oferta fija (o casi) como la tierra, un aumento de su precio no induce mayor producción, a diferencia de lo que ocurre con otros recursos. Por lo tanto, sus propietarios perciben los aumentos de precio como una renta que no exige ninguna producción adicional. Esto lleva a la idea de que la obtención de rentas por parte de los propietarios no cumple ningún rol social relevante.

Este argumento es erróneo: cuando los propietarios alquilan sus tierras a quienes pagan más por ellas implica que estas personas son las que más valoran el recurso para su uso productivo. En la Argentina existen numerosos contratistas y operadores que compiten en el mercado de tierra y esto permite no solamente la producción agrícola, sino también algo que es mucho más importante: la correcta asignación de los distintos factores variables (trabajo, capital, conocimiento, insumos) a cada producción específica. Es decir, el funcionamiento del mercado de tierra permite no sólo producir sino también decidir de manera eficiente qué producir en cada campo.

Esto es fundamental para comprender la dinámica de los precios en el mercado de tierras. Cuando un contratista quiere producir en tierra arrendada debe asignar recursos variables y remunerarlos en condiciones de competencia. Entonces, al ingreso total calculado le debe descontar esta remuneración y el excedente estará disponible para el pago de renta. Los operadores más eficientes en el uso de recursos tendrán menores costos, y serán entonces quienes tendrán mayor excedente y capacidad de pago de renta. En consecuencia, el factor tierra captura en el largo plazo las mejoras de precios de los productos y las ganancias de productividad por mejoras tecnológicas. Si la tierra no se asigna con base en el precio no hay forma de identificar eficientemente a los mejores productores.

El mercado de tierras puede ser visto entonces como un sofisticado mecanismo de selección que permite identificar a los productores que maximizarán el valor social de los recursos disponibles. Al mismo tiempo, permite seleccionar a aquellos propietarios que también están en condiciones ser productores eficientes, ya que la competencia en el arrendamiento los informa sobre el verdadero costo de oportunidad de su tierra. En síntesis, el mercado de tierras y su funcionamiento debería ser valorado como un elemento clave para explicar el exitoso comportamiento de la producción y la productividad del sector agropecuario argentino en las últimas décadas.

(*) Economista. Investigador del Instituto de Economía del INTA y profesor de la UCEMA.